תכנון תוספות בנייה ותכנון הריסת מבנה: המדריך המלא לשנת 2022

איך מוציאים היתר בנייה לתוספת?

• תוספות בנייה משפרות את איכות החיים ומגדילות את ערך הנכס שברשותכם.

• בעלי נכסים המעוניינים בתוספת בנייה עשויים לגלות כי זכויות הבנייה כבר מוצו,
  ובמצב זה עליכם לפנות לחברה מקצועית המתמחה בשירותי תכנון הנדסיים בתחום הבנייה והאדריכלות.

• ראוי לציין כי הוצאת היתר בנייה לתוספות בנייה שונות מחייבת תוכנית אדריכלית והנדסית ואישור של מהנדס

• מחפשים חברה לתוספות בנייה או לתכנון הריסת מבנה? הגעתם למקום הנכון!

 

מה תפקידו של האדריכל בתהליך?

ליווי צמוד בתהליך

האדריכל מלווה ומתכנן את הפרויקט שלכם, תפקידו להתאים את התוספת הדרושה עבורכם באופן מיטבי למבנה הקיים.

 

עבודה לפי התקנים והחוק

אדריכל מוודא שתוספת הבנייה תיבנה בהתאם לדרישות החוק ולתקנות התכנון והבנייה,

והתוספת המתוכננת חייבת להתאים בצורה הרמונית למבנה הקיים אחרת יתקבל מעין טלאי מכוער והתוספת עשויה גם להזיק למבנה.

 

בדיקות וחתימות

לאחר תכנון תוספת הבנייה על ידי אדריכל, המהנדס מתחיל את עבודתו, אף על פי שברוב המקרים הוא מסייע לאדריכל כבר בשלב התכנון הראשוני.

המהנדס עורך בדיקות הנדסיות שונות ועליו לחתום על הבקשה לקבלת היתר בנייה.

 

תוספת של ממ"ד

אם אתם מעוניינים בתוספת כמו ממ"ד, המהנדס חייב לבדוק את חיזוק השלד ומצב וחוזק הבטון,

ובנוסף הוא אחראי להוכיח כי בניית הממ"ד בוצעה בהתאם לתקן הישראלי המחייב ועל פי הנחיות פיקוד העורף.

המומחים המנוסים של חברת איי.די. מערכות הנדסה בע"מ הכינו מדריך מלא ומקיף לשנת 2022 בנושא תכנון תוספות בנייה ותכנון הריסת מבנה.

אם לאחר קריאת המדריך יש לכם שאלות נוספות או בקשה מיוחדת – אתם מוזמנים לפנות אלינו ונשמח לסייע לכם!

 

מה היא תוספת בנייה?

תוספת בנייה היא, למעשה, הרחבת השטח של מבנה קיים.

 

המטרה העיקרית

המטרה של התוספת למבנה היא לשפר את איכות חיי הדיירים ולהעלות את שווי הנכס בשוק החופשי.

 

מה נדרש בשלב הראשוני?

כדי להרחיב את שטח המבנה הקיים יש להוציא היתר בנייה מהוועדה לתכנון ובנייה ברשות המקומית, זהו הליך ביורוקרטי מורכב הכרוך בקבלת אישורים,

הגשת תוכנית אדריכלית ושרטוטים, ליווי מהנדס רשוי, הוכחת עמידה בתקנים המחייבים על פי חוק ועוד.

 

תוספות הבנייה הנפוצות ביותר בישראל הן:

• ממ"ד

• פרגולה

• חדר על הגג

• קומה נוספת על הגג (כמו בתמ"א 38)

• חדר מגורים נוסף

• סוכך

• גדר

• הרחבה בנייה במבנה קיים

• מרתף

• חניה מקורה בחצר הבית

• יחידת מגורים או משרד בשטח המבנה

• בניית בריכת שחייה מבטון או בריכת תעשייתית וכו'

 

על פי החוק בישראל לא ניתן לבצע תוספות בנייה לכל מבנה קיים, וקבלת ההיתר מותנית ברוב המקרים בבדיקות ניצול זכויות הבנייה בנכס וקבלת אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

בנוסף, קבלת ההיתר לתוספת הבנייה מותנית בעדכון התב"ע (תוכנית בניין עיר), לכן יש לבדוק האם התב"ע עודכנה ומאפשרת זכויות נוספות לבנייה.

אם מעוניינים להוסיף ממ"ד יש להתייחס לתקנות המיוחדות שנקבעו לאחר מלחמת המפרץ,

וכיום יש אפשרות להוסיף לכל דירה או בית פרטי חדר ממ"ד, גם אם השטח לא כלול באחוזי הבנייה המותרים למבנה הקיים.

 

בשנים האחרונות חלו עדכונים בתקנות הנוגעות לתוספות בנייה למבנה קיים,

וברפורמה החדשה נקבעו פטורים לחלק מתוספות הבנייה הנפוצות ביותר כגון:

• פטור להתקנת אמצעי נגישות במבנה קיים שאינו עולה על 120 ס"מ בצורת רמפה.

• פטור לבניית פרגולה (חומרים קלים בלבד) בשטח של עד 50 מ"ר, נדרש רק אישור מהנדס.

• פטור להיתר בנייה עבור גדר היקפית עד לגובה של 150 ס"מ.

• פטור מהיתר לתוספת סככה.

 

האם מותר לסגור מרפסת ללא אישורים?

כדאי לדעת כי למרות התפיסה הרווחת בציבור, אין עדיין פטור מהיתר לבניית תוספת כמו מרפסת או לסגירת מרפסות,

אך הרפורמה החדשה מאפשרת הליך רישוי מזורז ומהיר.

את תוספות הבנייה מומלץ לבצע רק על ידי חברה מוכרת ומקצועית לתכנון וניהול פרויקטים במגזר הפרטי והציבורי,

או על ידי קבלן שיפוצים מנוסה המופיע במאגר של רשם הקבלנים.

חברה מקצועית כמו איי.די. מערכות הנדסה מציעה מעטפת שירותים מקיפה תחת קורת גג אחת וכך אתם יכולים לחסוך זמן, ביורוקרטיה, כסף וכאבי ראש.

 

תכנון הנדסי של תוספת בנייה

האדריכל אחראי על תכנון הפרויקט.

הוא נפגש אתכם כדי להבין איזה תוספת בנייה אתם רוצים והוא מייעץ ומציע לכם פתרונות שונים.

בדרך כלל בתחום הבנייה הקלה.

 

למה נדרשים כל כך הרבה אישורים ובעלי מקצוע?

חשוב לזכור כי:

תוספות בנייה שונות משפיעות על היסודות הקיימים במבנה.

לאור כך מהנדס קרקע וביסוס חייב לבצע את בדיקותיו ולבחון האם היסודות הקיימים מסוגלים לשאת את תוספת המשקל או לא.

 

האם ניתן להוסיף עוד משקלים?

אם המהנדס מגלה כי היסודות הקיימים חזקים דיים לשאת את משקל תוספות הבנייה עליו להוכיח כי ניתן להוסיף משקל על היסודות ללא התרחשות של שקיעת המבנה.

אם היסודות לא חזקים מספיק, המהנדס מעדכן את האדריכל ומציע פתרונות הנדסיים לחיזוק היסודות הקיימים.

ובהתאם לצורך הוא ינחה את המעורבים בפרויקט על בניית יסודות נוספים למבנה הקיים.

מהנדס מקצועי מבצע כמה בדיקות בשטח לפני הייעוץ הנוגע לתוספות הבנייה.

 

עליו לבצע:

• סקר קרקע

• קידוחי ניסיון

• בדיקת גילוי יסודות

• סקר סדקים

• ובדיקה יסודית להערכת מצב המבנה

 

שיקולים קריטיים בתכנון תוספות בנייה

תכנון מקצועי של תוספות הבנייה למבנה קיים מבטיח לכם את הנוקודות החשובות הבאות:

• תוצאות איכותיות

• תמורה מלאה למחיר

• תוספת בטוחה לשימוש על ידי הדיירים

• עמידה בתקני הבנייה המחייבים

• התאמה מושלמת לצרכים הייחודיים שלכם

 

ישנם שיקולים רבים הנוגעים לתכנון תוספת בנייה למבנה קיים, לדוגמה:

• האם אתם מעוניינים לארגן מחדש את חללי הפנים בעת הרחבת הבית הפרטי או תוספת בנייה לדירה קיימת?

• האם אפשר לשבור ולהסיר קיר לצורך חיבור תוספת הבנייה, יש לבדוק את מיקום העמודים והקורות המשמשים כתווך של המבנה.

• בעת תכנון תוספות בנייה יש להתייחס לתשתיות הקיימות ולבדוק האם אפשר לשנות נקודות חשמל ומים, למתוח קווי אינסטלציה וכו'.

• עיצוב חזותי של תוספת הבנייה כחלק המשכי וטבעי של המבנה.

• שיפורים טכנולוגיים, צרכים מיוחדים, חלומות ורצונות של הלקוח.

• מגבלות תקציב ולוח זמנים.

תכנון הריסת מבנה – שנת 2021 היתה שנה ייחודית בתחום

בשנה האחרונה היינו עדים לקריסות של מספר מבני מגורים בחולון, רמת גן, חיפה ועוד.

כמו כן, לא מעט דיירים נאלצו לפנות את הדירות שלהם במבנים מסוכנים וישנים, לשמחתנו בטרם חלה פגיעה בחיי אדם.

 

עליית המודעות לאפשרות פגיעה בנפש

קריסת הבניינים ופינוי תושבים ממבנים ישנים ומסוכנים הוכיחו עד כמה חשובה ההתחדשות העירונית ומדוע המדינה צריכה לנקוט במדיניות של הריסת המבנים הישנים ומסכני החיים.

תכנון הריסת מבנה מחייב ידע מקצועי, ניסיון רב והכרות מעמיקה עם החוקים והתקנות.

חברתנו מתמחה בין היתר בבדיקת מבנים מסוכנים על ידי מהנדס קונסטרוקציה מוסמך.

 

כדאי לדעת כי החוק בארץ מאפשר לעיריות, לרשויות המקומיות ולרשות הכיבוי האש להוציא צו שמורה על מבנה מסוים כמבנה מסוכן,

ומרגע הוצאת הצו יש לפנות במהירות את המבנה ולהרוס אותו תוך זמן קצר.

 

בבדיקה הנעשית על ידי איי.די. קובעים את רמת הסכנה של המבנה.

יש שלוש רמות סכנה:

מבנה מסוכן

המבנה יציב אך יש לבצע בו תיקונים הנדסיים במהירות, ואין צורך להרוס את המבנה הקיים.

 

מסוכנות גבוהה

המבנה מיועד להריסה ואין אפשרות לשפץ אותו מאחר והוא אינו יציב. הדיירים יכולים לערער על ההחלטה.

 

סכנה מיידית

פינוי בהול של הדיירים והריסת המבנה ללא אפשרות ערעור ובאופן מיידי.

ההריסה מתבצעת בסיוע נציגים מהמשטרה, כיבוי אש ואנשי מקצוע מוסמכים.

 

אם בבדיקה נקבע כי המבנה מסוכן אך ניתן לתקן אותו:

האחריות מוטלת על הדיירים!

עליהם לבחור קבלן מבצע ויש להגיש תוכנית מפורטת ומסודרת לשיפוץ ולחיזוק המבנה.

 

העבודה חייבת להתבצע על ידי קבלן מוסמך:

וכמו כן תחת פיקוח של מהנדס.

 

עבודה תחת לוחות זמנים ברורים טרם הריסה:

אם העירייה הוציאה צו מבנה בסכנה מיידית היא תפעל לפינוי מהיר של הדיירים מהמבנה הרעוע והמסוכן,

ולרוב היא תדאג לאיטום המבנה ויש להרוס את הבניין על ידי בעלי מקצוע מוסמכים.

 

חברת איי.די מערכות הנדסה בע"מ מעניקה ליווי צמוד לכל אורך תהליך התכנון והבנייה.

צוות החברה מונה אנשי מקצוע מוסמכים ובעלי ניסיון וידע עשיר, ותחת קורת גג אחת אתם זוכים לפתרונות מתקדמים כמו תכנון אדריכלי,

תכנון קונסטרוקטיבי על ידי מהנדס, טיפולי בהיתרי בנייה ואישורים נדרשים, ליווי צמוד ופיקוח על העבודות באתר הבנייה,

חוות דעת על מבנים מסוכנים, בדק בית, ניהול פרויקטים בבנייה והריסת מבנים ועוד.